Woningmarkt blijft onaanraakbaar voor starters ondanks uitpondgolf: tekort loopt op naar 390.000

De Nederlandse woningmarkt vertoont in het voorjaar van 2026 een paradox die beleidsmakers en economen al jaren bezighoudt. Aan de ene kant verkopen vastgoedinvesteerders in groten getale hun huurwoningen, de zogenoemde uitpondgolf. Aan de andere kant loopt het woningtekort verder op naar naar schatting 390.000 woningen, stijgen de prijzen gestaag door en hebben starters minder koopkracht dan ooit. Het extra aanbod van vrijkomende huurwoningen lost de structurele krapte niet op.

Wat is de uitpondgolf en waarom levert het niets op?

De uitpondgolf is het verschijnsel waarbij verhuurders, zowel particuliere beleggers als institutionele partijen, hun huurwoningen massaal te koop zetten. De aanleiding is meervoudig: aangescherpte huurregulering beperkt de rendementen, stijgende rentes maken vastgoedfinancieringen duurder en hogere belastingen op box 3-vermogen verlagen de netto-opbrengst van verhuur. Voor veel kleine verhuurders is de kosten-batenanalyse daarmee omgeslagen: verkopen is aantrekkelijker dan doorverhuren.

In theorie voegt dit extra aanbod toe aan de koopmarkt en zou dat de druk moeten verminderen. In de praktijk pakt het anders uit. De vrijkomende woningen bevinden zich grotendeels in het midden- en hogere segment van de markt, in steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Starters met een modaal inkomen kunnen deze woningen niet betalen, hoe laag de hypotheekrente ook is. RaboResearch concludeerde recent dat de uitpondgolf nauwelijks koelend effect heeft op de prijsontwikkeling.

Starters missen 120.000 euro

Voor mensen die voor het eerst een woning willen kopen, is de situatie harder dan ooit. Onderzoek laat zien dat starters in het midden- en hogere huursegment gemiddeld 120.000 euro koopkracht tekortkomen ten opzichte van de woningprijzen in hun zoekgebied. Dat gat is de afgelopen drie jaar alleen maar groter geworden. Loongroei houdt geen gelijke tred met prijsstijgingen, en de NHG-grens en hypotheeknormen bieden onvoldoende compensatie.

In populaire steden is overbieden de norm: in Amsterdam wordt gemiddeld tien procent boven de vraagprijs geboden, soms vijftien procent. Dat maakt een starterswoning in de hoofdstad voor een alleenstaande met modaal inkomen vrijwel onbereikbaar. Zelfs in middelgrote steden buiten de Randstad, zoals Zwolle, Breda en Arnhem, is de concurrentie hevig en gaan woningen ver boven de vraagprijs weg.

Prijsstijgingen houden aan

De grote banken verwachten dat huizenprijzen in 2026 gemiddeld met 4,8 procent stijgen, na een stijging van 8,8 procent in 2025. Dat klinkt als een afkoeling, maar in absolute termen betekent het dat een woning die in 2025 al 350.000 euro kostte, nu 367.000 euro kost. Voor mensen die al een woning bezitten is dat goed nieuws; voor iedereen die nog wil kopen, is het een extra hindernis.

Regionaal zijn de verschillen groot. De regio Delfzijl laat de sterkste stijging zien, van rond de dertien procent. West-Nederland en Flevoland blijven achter. Amsterdam vormt een uitzondering: door de grote hoeveelheid vrijkomende ex-huurwoningen is de prijsstijging er beperkter, rond de vijf procent, maar de absolute prijsniveaus blijven buitenproportioneel voor starters.

Nieuwbouw schiet tekort

De structurele oplossing, massaal bijbouwen, loopt vast op juridische en procedurele belemmeringen. Naar schatting heeft een derde van alle geplande nieuwbouwprojecten te maken met bezwaren en beroepsprocedures, varierende van stikstofproblematiek tot geluidsoverlast en welstandseisen. Dat verlengt doorlooptijden met jaren en verhoogt de bouwkosten, waardoor projecten soms worden teruggetrokken of onbetaalbaar worden voor het segment waar de nood het hoogst is.

Het kabinet heeft een bouwambitie van 100.000 nieuwe woningen per jaar geformuleerd, maar het werkelijke aantal nieuw opgeleverde woningen bleef in 2025 steken op ongeveer 73.000. De kloof tussen ambitie en realisatie is groot en groeit niet sneller dicht zolang de combinatie van stikstofregels, lange vergunningsprocedures en gestegen bouwkosten een structureel obstakel vormt.

Huurders betalen meer per 1 juli

Voor huurders die niet kunnen of willen kopen, brengt 2026 ook minder goed nieuws. Per 1 juli worden sociale huurwoningen duurder: verhuurders mogen de huur met maximaal 4,1 procent verhogen. Voor middenhuurwoningen geldt een maximale huurverhoging van 6,1 procent. Die stijgingen komen bovenop de gestegen energieprijzen en hogere zorgpremies, waardoor de druk op het besteedbaar inkomen van huurders dit jaar merkbaar toeneemt.