Huizenprijzen stijgen 3 procent in 2026, maar nieuwbouw loopt opnieuw achter op het doel

Prijzen omhoog, maar kopers hebben minder ruimte dan het getal doet vermoeden

De Nederlandse woningmarkt trekt in 2026 verder aan. ABN AMRO verwacht een prijsstijging van gemiddeld 3 procent, gevolgd door 4 procent in 2027. Die stijging is niet het gevolg van een nieuwe hypotheekgolf, maar van twee structurele krachten: de loongroei, die de afgelopen twee jaar hoger uitviel dan de inflatie, en het aanhoudend lage aanbod van woningen. Wie hoopt op een kentering in de oververhitte markt, krijgt weinig reden tot optimisme.

Woningtekort blijft de kern van het probleem

Hoewel het kabinet-Jetten ambitieuze bouwdoelstellingen heeft gepresenteerd, gaat het feitelijke aanbod die doelen opnieuw niet halen. Uit monitoringsdata blijkt dat het aantal nieuwe woningen dat daadwerkelijk wordt opgeleverd, al meerdere jaren onder de streefwaarde van 100.000 per jaar ligt. Ondanks meer bouwplannen en de Woontop van december 2024 is er nauwelijks versnelling zichtbaar in de aanlooptijd van bouwprojecten.

De knelpunten zijn structureel van aard. Het gebrek aan bouwvakkers en technisch personeel beperkt de uitvoercapaciteit van aannemers. Netcongestie bemoeilijkt de aansluiting van nieuwbouwprojecten op het elektriciteitsnet, een probleem dat met de opkomst van elektrische apparatuur en warmtepompen alleen maar groter wordt. Stikstofbeperkingen blokkeren bouwvergunningen in gebieden rondom Natura 2000-gebieden. En de doorlooptijd van bestemmingsplanprocedures blijft lang, zelfs na de wetswijzigingen die moeten leiden tot snellere besluitvorming.

Kabinet zet vijf miljard in op versnelling

Het kabinet heeft voor de komende vijf jaar vijf miljard euro vrijgemaakt voor de aanpak van de woningnood. Dit geld dient om de bouw van betaalbare en sociale woningen te stimuleren. Van de 100.000 te bouwen woningen per jaar moet tweederde betaalbaar zijn en dertig procent sociaal. De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting, die in 2026 van kracht wordt, geeft overheden meer bevoegdheid om te sturen op locatie, omvang en doelgroep van nieuwbouw.

Critici betwijfelen of wet en geld voldoende zijn om de vertragingen in het bouwproces te doorbreken. De bouw van een sociale huurwoning duurt in Nederland gemiddeld acht tot twaalf jaar van de eerste planvorming tot oplevering. Vereenvoudiging van regelgeving is al jarenlang gepropageerd, maar de praktische uitvoering stuit telkens op de complexe belangen van gemeenten, provincies, netbeheerders en omwonenden.

Huurmarkt: nieuwe regels voor huurtoeslag en overdrachtsbelasting

Op de huurmarkt zijn per 1 januari 2026 enkele wijzigingen doorgevoerd. De huurtoeslag wordt vereenvoudigd zodat meer huishoudens ervoor in aanmerking komen. De eerder aangekondigde huurbevriezing voor sociale huurders in 2025 en 2026 is inmiddels volledig van tafel gehaald, mede onder druk van woningcorporaties die klaagden dat de bevriezing hun investeringsruimte voor nieuwbouw en verduurzaming ondermijnde.

Voor verhuurders in de vrije sector verlaagt het kabinet de overdrachtsbelasting van 10,4 naar 8 procent. De maatregel is bedoeld om institutionele verhuurders te bewegen meer te investeren in nieuw huurvastgoed. Critici, waaronder de Woonbond, zien het als een cadeautje aan beleggers terwijl huurders niets concreets terugzien in hun maandlasten.

Aantal transacties daalt licht, starters blijven kwetsbaar

Het aantal woningtransacties daalt in 2026 naar verwachting met 1 procent. Dat lijkt marginaal, maar verbergt een grotere verschuiving: minder woningen komen beschikbaar via uitponding, het proces waarbij verhuurders huurwoningen verkopen aan particulieren. Starters op de woningmarkt blijven daardoor klem zitten tussen te dure koopwoningen en een schaarse huurmarkt. De gemiddelde prijs-inkomensverhouding voor een starterswoning in de Randstad is opgelopen tot historische hoogten.

ABN AMRO concludeert in zijn woningmarktmonitor dat 2026 geen bijzonder jaar wordt in de zin van een kentering. De markt beweegt door op zijn eigen, hardnekkige koers: stijgende prijzen, onvoldoende aanbod en een groeiende groep mensen die buiten de boot valt. Pas als de bouwproductie structureel hoger uitkomt dan de vraag, kan die koers keren.