Particuliere huursector krimpt voor het tweede jaar op rij, nu met 22.000 woningen

Tweede krimpjaar, en nu zeven keer zo hard

De particuliere huursector in Nederland is in 2025 met 22.000 woningen gekrompen, tot ongeveer 1,16 miljoen huurwoningen. Dat blijkt uit cijfers die het Centraal Bureau voor de Statistiek deze week publiceerde. Het is het tweede jaar op rij dat de sector kleiner wordt, maar de omvang van de krimp is van een andere orde dan vorig jaar. In 2024 verdwenen er ruim drieduizend woningen uit de private verhuur.

De woningen zijn niet verdwenen, ze zijn van bestemming veranderd. Vrijwel alles wat uit de huursector ging, kwam in de koopsector terecht. Het koopwoningbestand groeide in 2025 met 81.000 woningen, en de woningcorporaties voegden er 14.000 aan hun bezit toe.

Particuliere verhuurders verkopen het snelst

Achter het totaalcijfer zitten twee tegengestelde bewegingen. Particuliere personen die woningen verhuren, zagen hun bezit met 37.000 woningen afnemen, een daling van zeven procent, tot 492.000 woningen. Een jaar eerder ging het bij deze groep om 22.000 woningen, ofwel vier procent. Het tempo waarmee kleine verhuurders de markt verlaten, is dus toegenomen.

Bij rechtspersonen loopt het anders. Besloten en naamloze vennootschappen verloren 14.000 huurwoningen, terwijl stichtingen en verenigingen er 29.000 bijkregen. Dat laatste is grotendeels geen echte verschuiving van eigendom, maar een gevolg van veranderingen in de juridische vorm waarin verhuurders hun bezit onderbrengen. Opgeteld hielden de rechtspersonen er netto 15.000 woningen aan over.

Uitponden als verklaring

De term die in de cijfers steeds terugkomt is uitponden: het verkopen van een huurwoning aan iemand die er zelf gaat wonen, vaak zodra de zittende huurder vertrekt. Over 2024 en 2025 samen gingen op die manier ongeveer 57.000 woningen van particuliere verhuurders naar de koopsector.

De directe aanleiding ligt bij de verbreding van de huurprijsregulering. Waar eerder alleen de sociale huur aan een puntenstelsel met een maximale huur was gebonden, geldt dat sinds de invoering van de nieuwe regels ook voor het middensegment. Voor verhuurders die hun rendement vooral uit de huuropbrengst haalden, verandert dat de rekensom. Verkoop aan een eigenaar-bewoner levert in veel gevallen meer op dan doorverhuren tegen een gemaximeerde prijs.

De duurdere woningen gaan het eerst

De woningen die naar de koopsector overgingen zijn niet representatief voor de huurvoorraad. Panden die op 1 januari 2026 als koopwoning te boek stonden, hadden een gemiddelde WOZ-waarde van 375.000 euro. Voor de particuliere huurwoningen die in de verhuur bleven, lag dat gemiddelde op 327.000 euro.

Dat verschil van bijna vijftigduizend euro betekent dat de bovenkant van de particuliere huurvoorraad als eerste wordt afgeroomd. Juist de ruimere en betere woningen zijn aantrekkelijk om te verkopen, en die verdwijnen daarmee uit het aanbod voor huurders die niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning en ook geen hypotheek kunnen krijgen.

Utrecht en Noord-Holland lopen voorop

Regionaal loopt het beeld sterk uiteen. In de provincie Utrecht werd over 2024 en 2025 samen 13,5 procent van de particuliere huurwoningen omgezet naar koop, in Noord-Holland 12,6 procent. Aan de andere kant van de reeks staan Limburg met 6,3 procent en Zeeland met 7 procent.

In de grote steden zijn de percentages nog hoger. De stad Utrecht komt uit op vijftien procent, Amsterdam en Den Haag op twaalf procent elk, en Rotterdam op elf procent. Dat zijn de steden met de grootste druk op de woningmarkt en de langste wachttijden, en het zijn tegelijk de steden waar het particuliere huuraanbod het hardst slinkt.

Wat de verhuurders zeggen

Belangenorganisatie Vastgoed Belang, die particuliere verhuurders vertegenwoordigt, verwacht dat de verkoopgolf doorzet. Volgens de organisatie liggen er geen maatregelen in het vooruitzicht die het investeringsklimaat voor particuliere verhuurders verbeteren, en is er dus geen reden om aan te nemen dat de beweging tot stilstand komt.

Dat is een belanghebbend standpunt, en het zegt niets over de vraag of de krimp per saldo slecht uitpakt. Voor een huurder die de woning zelf koopt, of voor een starter die een woning vindt die eerder niet te koop stond, is het effect positief. Het aanbod aan huurwoningen in het middensegment wordt er wel kleiner van.

Wat dit voor de woningmarkt betekent

De cijfers brengen een spanning in het beleid scherp in beeld. De huurprijsregulering is ingevoerd om huurders in het middensegment te beschermen tegen te hoge huren. Het effect op de voorraad gaat de andere kant op: er zijn minder woningen om te beschermen, omdat verhuurders de markt verlaten.

Wat het CBS niet meet, is wat er met de vertrokken huurders gebeurt. De reeks telt woningen en eigenaren, geen verhuizingen of wachttijden. Of de omzetting naar koop vooral leidt tot meer eigenaar-bewoners of vooral tot langere wachtlijsten in het middensegment, valt uit deze cijfers niet af te lezen. Wel is duidelijk dat de beweging in 2025 is versneld in plaats van afgevlakt.